Dessa regler gäller om man vill bygga ett attefallshus

För den som vill bygga nytt eller bygga till, eller för den som helt enkelt behöver mer utrymme för gäster, kan en komplementbyggnad kanske vara en lösning. Ett exempel på en praktiskt komplementbyggnad kan vara ett litet gästhus för när svärmor, dotterns kompisar eller någon avlägsen kusin kommer och hälsar på. Då är frågan vilka attefallshusregler som gäller vid ett bygge? Får man bygga ett gästhus på tomten, och krävs det i så fall något form av tillstånd? Vi tar oss en titt på vad som gäller vid anläggning av just ett gästhus på den egna tomten.

Gästhus och andra komplementbyggnader

När man funderar på att bygga ett gästhus så måste man först ha koll på vad som enligt lagen räknas som ett gästhus – det vill säga vilken typ av byggnad som faller under just denna klassifikation. Det sista man vill är att oavsiktligt råka anlägga ett så kallat “svartbygge,” då detta kan leda till att man tvingas riva något som man har lagt både tid, pengar och energi på.

Ett gästhus räknas till kategorin komplementbyggnader, som kort och gott innebär att det är en fristående byggnad som har upprättats på samma tomt som det egna bostadshuset. Detta kan då vara en gäststuga, ett garage, en lekstuga för barnen eller till exempel ett växthus. Förutsättningen för att det ska kunna klassas som en komplementbyggnad är att det färdiga projektet inte kommer att sitta ihop med huvudbyggnaden, då det då istället skulle komma att räknas som en utbyggnad. En komplementbyggnad ska i regel bestå av fyra väggar och tak, det vill säga en struktur som är beboelig. Den kan byggas helt på markplan eller delvis under marken. Konstruktionen måste också leva upp till standarder som gör det möjligt för en person att på ett säkert sätt vistas där inne.

Allmänna regler för ett gästhusbygge

För att ha rätt att bygga ett gästhus utan att ansöka om bygglov så måste man ha en tomt med ett bostadshus. Komplementbyggnaden får då byggas i anslutelse till huset, utan att för den sakens skull sitta ihop med huvudbyggnaden. En komplementbyggnad får ta upp max 25 kvadratmeter. Här är det upp till var och en huruvida man vill bygga en komplementbyggnad på 25 kvadratmeter, eller om man vill bygga flera på sammanlagt 25 kvadratmeter. Det finns ingen regel som säger att man inte får bygga mer än en, men den eller de får totalt inte ta upp mer än den tillåtna ytan.

Den högsta punkten på byggnadens tak får vara max 4,0 meter. Slutbygget får vara fullt beboeligt (som i fallet med ett gästhus) eller användas som exempelvis ett förråd. Om den tilltänkta platsen för bygget ligger mindre än 4,5 meter från tomtgränsen, det vill säga om gästhusets yttervägg kommer att ligga närmare tomtgränsen än så, då måste man ha tillstånd från grannen för att ha rätt att starta ett byggprojekt.

Bygglov och vad det innebär

När man bygger ett gästhus så behöver man i regel inget bygglov, förutsatt att man håller sig till ovannämnda standarder. Men det är ändå bra att ha koll på vad ett bygglov är om man till exempel vill bygga ett större gästhus.

Bygglov, tidigare känt som byggnadslov är det tillstånd som krävs för att göra större tillbyggnader, utbyggnader och förändringar av byggnader och fastigheter. Det är kommunen som utfärdar bygglov, och de exakta reglerna och bestämmelserna beror alltså på var i landet man bor. Det är PBL (Plan- och bygglagen) som har hand om allt som har med bygglov att göra. Det ligger därmed på dem att se till att alla kommuner i Sverige har något som kallas för en byggnadsnämnd. Det är även byggnadsnämnden som utfärdar startbesked, vilket alla som vill bygga måste ansöka om utöver bygglovet.

Ett bygge måste påbörjas inom 2 år efter det att man har fått bygglovet utfärdat. Skulle man misslyckas med det så får man ansöka om ett nytt innan man drar igång. Bygget ska även färdigställas och avslutas inom 5 år från det att bygglovet har utfärdats. Skulle det ta längre tid än planerat så måste man pausa arbetet efter 5 år tills det att man har fått ett nytt bygglov. Det finns även tidsbegränsade bygglov för byggen som kanske inte uppfyller alla villkor för ett ordinarie bygglov. Dessa måste förnyas och förlängas efter en viss tid.

Regler för bygglovsfria attefallshus

Bortsett från de regler som gäller för hur stort gästhuset får vara, så måste man även hålla sig till de krav som ställs av organisationer såsom boverket, plan- och byggförordningen, plan- och bygglagen samt europeiska konstruktionsstandarder. Detta är ingenting som man behöver ansöka om. Det handlar snarare om att bygget ska ske på ett korrekt sätt, med hänsyn till grannar och förbipasserande, och utan att det utsätter någon för någon form av fara. Bygget ska även vara välanpassat i form och utseende till den plats där det ska upprättas.

Anmälan till byggnadsnämnden

Kanske låter det lättsamt att slippa ansöka om bygglov när man vill bygga sitt lilla gästhus där ute på tomten. Men här gäller det att komma ihåg att man fortfarande måste anmäla det planerade projektet till byggnadsnämnden, för att därefter kunna få ett startbesked. Man får alltså inte börja bygga förrän man har fått startbeskedet. När bygget är klart så måste man än en gång kontakta byggnadsnämnden och anmäla att projektet är avslutat, varefter man får ett slutbesked. Slutbeskedet krävs för att man ska få börja använda sitt nya gästhus.

En anmälan gör man genom att skriftligt lämna in informationen som anses relevant till kommunen. Oftast så förväntas det att man har med ritningar och information om företaget som kommer att utföra bygget. Färdiga blanketter kan finnas att hämta ut hos kommunen eller att skriva ut direkt från kommunens hemsida.

Godkända användningsområden för ett gästhus

Reglerna för ett attefallshus är betydligt mer flexibla än när man bygger en friggebod, och denna typ av byggnad får användas precis som ett vanligt bostadshus. Man har rätt att inreda och utrusta gästhuset med badrum, rinnande vatten och elektricitet, eller vad man nu känner att man skulle vilja ha i gästhuset. Det finns inga regler som bestämmer huruvida man får bo där permanent, tillfälligt eller låta gäster bo där. Med andra ord så har man stor frihet vad gäller hur ett attefallshus får användas, något som man inte har med en friggebod. Ett attefallshus får även användas för förvaring och annat.

Geografiska restriktioner

I vissa områden som på ett eller annat sett anses av värde för kommunen så kan det finnas restriktioner på huruvida ett attefallshus får byggas. Detta kan gälla exempelvis områden i närheten av flygplatser och skjutfält, och det kan i dessa fall vara okej att bygga ett attefallshus som är avsett för förvaring, men inte ett som ett avsett för att användas som bostadshus. Om man är osäker på vilka regler som gäller, är det alltid bäst att kontakta kommunen för rådgivning.

Ett strandskyddsområde har också speciella regler. Även om dessa kan komma att variera så är det vanligaste att man inte får bygga närmare stranden än 100 meter. Detta gäller både hav, sjö, flod, å eller annat typ av vattendrag. Järnvägar och vissa allmänna vägar kan också komma att påverka huruvida begränsningar kan finnas, men även detta är något som den lokala kommunen kan hjälpa till att klargöra.

Kostnader

Kostnader uppstår i och med att byggnadsnämnden tar ut en avgift i samband med ansökan om startbesked, och även slutbesked. Detta är någonting som man inte kan komma undan om man vill bygga ett gästhus ute på den egna gården eller egendomen. Om det skulle krävas någon form av officiell rådgivning, överklagan av beslut eller utskick av personal till platsen där gästhuset ska byggas, då tillkommer ytterligare avgifter beroende på kommunens bestämmelser.

Dessa kostnader tillkommer alltså utöver övriga utgifter för material, arbetskraft och annat. Det är någonting som man som fastighets- och tomtägare bör ta med i budgeten redan från början, då det inte går att hoppa över. För att få en bättre uppfattning om vilka summor det kan komma att gälla så rekommenderas det att man kontaktar de ansvariga inom den egna kommunen.

Konsekvenser om reglerna ej efterföljs

Det är aldrig smart att påbörja ett bygge utan att först ha läst på om vad som gäller. För den som bygger ett gästhus så krävs vanligtvis inte något bygglov, förutsatt att komplementbyggnaden är max 25 kvadratmeter stor. Men som tidigare nämnt i denna artikel så måste man få startbesked innan man drar igång, och slutbesked innan man har rätt att börja använda den färdigställda byggnaden. Vad händer dock om man skulle ha missat något av det här, och om man redan har byggt det där lilla gästhuset som man har drömt om?

Risken med att inte följa reglerna är att bygget kommer klassas som ett svartbygge – ett icke lagligt bygge som byggnadsnämnden har rätt att begära rivning av. Ingen vill lägga alla de pengarna och all den tid på att bygga något, för att sedan tvingas riva. Det är därför som det är så viktigt att göra allt rätt från början. Rivning blir inte alltid aktuellt, då byggnadsnämnden även kan utfärda en böter som kallas för byggsanktionsavgift. Detta gäller i fall då ett svartbygge upptäcks eller avslöjas. Man kan undvika detta antingen genom att skaffa startbesked i förtid (vilket alltid rekommenderas), eller genom att i efterhand lämna in en anmälan.

Det kan verka enkelt att komma undan med ett bygge och att “slippa” betala de där avgifterna för startbesked och slutbesked. Sanningen är dock den att det är enklare att bli påkommen än vad många tror. Kanske har man en granne som inte tycker att gästhuset ser särskilt snyggt ut, och som väljer att gå till byggnadsnämnden för att kolla om om alla tillstånd är i sin ordning. Byggnadsnämnden kan även komma att bli tipsad på andra sätt, och det är inte värt att riskera att få sitt attefallshus rivet. Det räknas även som brott mot bestämmelserna om man väljer att bygga sitt gästhus större än de tillåtna 25 kvadratmetrarna.

Exempel nummer 1: För nära strandskyddsområde

Det finns många bra exempel på varför det är så viktigt att hålla sig till de regler som finns. Annars så kan det gå som exempelvis för Erik som ville överraska frun med det där lilla gästhuset som hon alltid hade velat ha. Till saken hör att Eriks fru arbetade inom byggbranschen och hon var därmed väl medveten om vilka regler som gällde, men Erik ville att bygget skulle bli en överraskning och passade därför på när hon var på resa med jobbet.

Erik och hans fru bodde i ett mysigt litet hus nere vid en sjö i norra Sverige. Det hade länge varit en dröm för dem att bygga ett attefallshus så att barnen med sina familjer lättare skulle kunna komma och hälsa på. Det blev så trångt inomhus, så lite extra utrymme kanske skulle motivera till mer frekventa besök. När frun åkte iväg på sin jobbresa så anlitade Erik en lokal liten byggfirma som drevs av en nära vän. Han förutsatte då att de skulle sköta processen och se till så att allt gick rätt till. Vad Erik inte visste var att det egentligen var upp till honom att ansöka om startbesked samt att kolla upp var gästhuset fick byggas, något som alltså inte gjordes.

Bygget gick undan och snart stod det ett litet gästhus med sjöutsikt där nere vid strandkanten – precis som Erik hade velat ha det. Även om det var litet så visste han att det var tillräckligt stort för att rymma både barn och barnbarn vid kortare visiter. Han var stolt som en tupp när frun kom hem, och visst blev hon överraskad, men inte på det sätt som Erik hade tänkt sig.

I och med hennes bakgrund inom bygg så såg frun direkt att läget på gästhuset skulle kunna komma att bli ett problem, då speciella regler ofta gäller i strandskyddsområden. Detta speciellt då hon fick reda på att han aldrig hade ansökt om startbesked. En efteranmälan om start- och slutbesked gjordes, men då gästhuset låg för nära strandkanten så tvingades de tillslut att ta ner det och sätta upp det närmare huvudbyggnaden. Erik och hans fru fick tillslut sitt gästhus, men det blev betydligt dyrare och mer långdraget än vad Erik hade tänkt sig. Allt på grund av att han inte kollade upp reglerna innan bygget påbörjades.

Exempel nummer 2: Problem med grannen

Vid ett gästhusbygge i Halland så hade paret som stod bakom det gjort allting rätt; de hade noggrant sett till att ritningarna för gästhuset inte översteg de tillåtna dimensionerna (25 kvadratmeter och max 4 meter högt). De hade valt en diskret färg som skulle passa bra in både i området och med den kringliggande naturen. Startbesked hade ansökts om och godkänts och de hade anlitat en mycket seriös byggfirma. På pappret så såg allt perfekt ut, och inom loppet av några dagar så var bygget i full gång.

Parets gård var inte särskilt stor, och de valde att anlägga huset i ett av gårdens hörn. Alltså alldeles intill staketet för att slippa ta upp onödigt mycket plats. Gästhuset skulle främst användas till uthyrning under sommaren, då turister flockades till staden för att njuta dels av den mysiga stadsatmosfären, men även för att besöka närliggande orter och stränder, såsom Tylösand.

De hade kommit ungefär halvvägs när de fick påhälsning av byggnadsnämnden, som meddelade att det hade kommit in ett klagomål från grannen som de var där för att inspektera. I det här fallet så visade det sig att paret hade varit omedvetna om regeln som säger att om man vill anlägga sitt attefallshus närmare tomtgränsen än 4.5 meter så måste man först kontakta den berörda grannen och be om tillåtelse. I det här fallet så lyckades paret och grannen lösa konflikten och bygget fick fortgå. Grannen påpekade dock att han hade velat bli tillfrågad redan från början. Allt gick bra i slutänden, men den lilla missen försenade färdigställandet av bygget.

Exempel nummer 3: Missat slutbesked

Malin och hennes två systrar hade länge oroat sig för sin äldre mamma som bodde ensam i en liten by. De hade äntligen lyckats övertala henne om att flytta hem till Malin på villkoret att hon fick bo i sin egna lilla stuga på tomten, så att hon skulle slippa känna sig som en gäst i sin egna dotters hus. Sagt och gjort, bygget drogs igång efter att startbesked hade godkänts. Både Malin, hennes systrar och deras mamma såg spänt fram emot slutresultatet.

Det lilla gästhuset var precis 25 kvadratmeter stort, vilket var perfekt för mamman, och hon hade själv fått välja ut vilken typ av gäststuga hon ville bo i. Alla var glada och förväntansfulla, och när huset stod klart så flyttades alla mammans ägodelar och möbler in. De höll ett litet inflyttningskalas för grannar, släkt och vänner, och därefter så sov mamman sin första natt i sin nya lilla bostad. Malin och hennes systrar var extremt lättade över hur bra allting hade gått, och hur deras mamma tycktes ha accepterat det nya boendet utan problem. Nu kunde de ha bättre uppsikt över henne, och så slapp hon vara ensam så mycket.

All spänning och förväntan hade dock lett till ett litet problem. Detta var att de helt hade glömt att ansöka om slutbesked innan mamman flyttade in. Det är någonting man måste göra innan det nya bygget tas i bruk. Detta uppdagades nästan ett år senare av en slump, i samband med ett annat bygge. Detta ledde till att Malin (som ägde fastigheten och tomten) fick betala en byggsanktionsavgift. Avgiften hade kunnat undvikas om hon hade anmält om slutbesked i tid.

Hur överklagar man ett startbesked?

Om de planer man har för sitt gästhus inte lever upp till satta standarder, då kommer man tyvärr nekas startbesked. Visst är det ett nederlag, och en besvikelse för den som har drömt om att äntligen få sitt attefallshus, men det går att överklaga Byggnadsnämndens beslut. Det är såklart ingen garanti för att beslutet kommer se annorlunda ut nästa gång, men möjligheten finns.

Vad gäller överklagande så bör man också vara medveten om att det inte bara är personen som har sökt startbesked som kan överklaga, utan även en granne eller annan person kan välja att överklaga ett godkänt startbesked. En sådan situation uppstår oftast om grannen tidigare har uttryckt sig negativt om planerna på att bygga gästhuset.

Fördelar med att ha ett gästhus

Visst är det mycket att hålla reda på både innan man bygger och under tiden som bygget pågår. Då är det bra att komma ihåg varför man vill ha ett gästhus, och låta det bli inspirationen som gör att man inte tappar modet eller ger upp. Att ha tillgång till ett mysigt litet gästhus ute på tomten är ovärderligt, då det ger en möjlighet att erbjuda vänner och bekanta chansen att komma och hälsa på, även om man inte har plats inne i det ordinarie bostadshuset.

Ett gästhus kan även användas för uthyrning. Ytterligare regler och bestämmelser gäller i det fallet, men reglerna för att bygga är desamma. Eller varför inte låta sonen eller dottern flytta dit när det är dags att flytta ut? Ett gästhus kan med andra ord ha oändliga användningsområden. Även om det kan kännas som mycket slit under tiden som man bygger det, så kommer det med all säkerhet att visa sig vara värt det i slutänden. Det gäller att fokusera på slutresultatet, och att låta processen ta den tid den tar då det sällan blir bra om man försöker ta genvägar.

Viktigt att tänka på

Att bygga ett attefallshus är ett stort projekt, speciellt om man planerar att dra in rinnande vatten och elektricitet. Många husägare blir lite överraskade när de inser hur mycket dyrare och mer långdragen processen blev än vad de kanske hade trott. För att undvika denna typ av otrevliga överraskningar så ska man göra noggranna undersökningar vad gäller både regler och kostnader. Det är nämligen viktigt att man vet exakt vad man kan förvänta sig av processen redan innan man sätter igång.

Källa: boverket.se